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Abgrenzung von Instandsetzung und Modernisierung

Abgrenzung von Instandsetzung und Modernisierung Sowohl die laufende Instandsetzung, als auch die Modernisierung einer Wohnung gehören natürlich zu den Aufgaben des Wohnungseigentümers und damit in die Pflicht des Vermieters.

Der Vermieter kann den Mieter an den Modernisierungskosten beteiligen, jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Bei den Instandsetzungsarbeiten ist eine Beteiligung des Mieters nicht möglich, es sei denn, der Mieter hat die Ursache für die Instandsetzung zu vertreten. Auf die Möglichkeit, solche Schadensfälle durch geeignete Versicherungen abzudecken, haben wir in unserer Rubrik wichtige Basisversicherungen hingewiesen.

Allerdings werden die Kosten für Instandsetzungsarbeiten steuerlich und rechtlich anders behandelt als die Kosten, die für Modernisierungsarbeiten entstehen:

Instandsetzung

Die Instandsetzung betrifft alle zusammenhängenden Arbeiten für die Erneuerung einer Wohnung oder eines Hauses, damit der Gebrauch der Wohnung wieder möglich wird, ohne dass sich dabei der Gebrauchswert der Wohnung erhöht bzw. verbessert.

Beispiele für Instandsetzungsarbeiten:

  • Austausch des Teppichbodens,
  • Austausch des Laminats oder Parketts,
  • Austausch der Fenster, ohne dass dabei der K-Wert wesentlich erhöht wird,
  • Erneuerung des Daches, ohne dass dabei eine verbesserte Dämmung eingebracht wird,
  • Erneuerung von Türen, ohne dass dabei die Dämmung erhöht und der Schall wesentlich reduziert wird.
Instandsetzungsarbeiten sind weniger kostenintensiv als Modernisierungsmaßnahmen. Sie kann der Wohnungseigentümer als einmaligen Aufwand behandeln und innerhalb Jahresfrist steuerlich ansetzen. (Stand 6/2012)

Modernisierungsarbeiten

Bei einer Modernisierung wird eine Wohnung oder ein Haus so saniert, dass nicht nur Gewerke erneuert werden, sondern sich gleichzeitig der Wohnwert der Immobilie verbessert.

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind:

  • Energetische Sanierung: der zukünftige Heizenergieverbrauch wird maßgeblich reduziert, z.B. durch Dämmungsmaßnahmen, Einbau einer effizienteren Heizung, Einbau von Fenstern mit höheren K-Werten
  • Der Wohnwert der Wohnung wird deutlich verbessert, z.B. durch Umbau oder Anbau, wodurch mehr Wohnfläche entsteht, Einbau einer zusätzlichen Dusche, einer Wanne
  • Eine Wohnung wird zu einer barrierefreien Wohnung umgebaut mit entsprechendem Badumbau und Lifteinbau, und Einbau von elektrischen Rollläden,
  • In das Treppenhaus wird ein Lift eingebaut, eine Wohnung ohne Balkon erhält einen Balkon.
An den Kosten für eine Modernisierung kann der Mieter anteilig durch eine Mieterhöhung beteiligt werden. Dies geschieht in Form einer Modernisierungsumlage. Jedoch muss der Mieter fristgerecht und genau über die geplanten Arbeiten informiert werden, sonst hat der Vermieter keine rechtliche Handhabe für eine Mieterhöhung.

Da die Modernisierungsmaßnahmen den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen, kann der Wohnungseigentümer die Kosten nicht sofort steuerlich geltend machen. Die Modernisierungskosten werden dem Gebäudewert zugeschrieben und nicht unter 10 Jahren abgeschrieben. Die Modernisierungskosten übersteigen finanziell daher die Kosten für eine Instandsetzung.






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