Zu Beginn steht der Mietvertrag. Er regelt zwar die Rechte und Pflichten des Mieters – und Vermieters. Jedoch ist vieles ohnehin gesetzlich geregelt.
Der Mieterschutz genießt in Deutschland einen hohen Stellenwert. Dennoch hat der Vermieter ein Recht darauf, dass sein Eigentum sachgerecht und pfleglich behandelt wird.
Häufigster Anlass für Streitigkeiten sind Schönheitsreparaturen, Mietmängel, unkorrekte Betriebskostenabrechnungen und rechtswidrige Kündigungen. Daher sollte man die Grundbegriffe kennen und wissen, wo man sich im Bedarfsfall weitere Informationen besorgen kann.
Das regelt der Mietvertrag
Wichtige Bestandteile eines jeden Mietvertrages sind:
- Angaben zur Mietsache (was wird gemietet?)
- Angaben zu Mieter und Vermieter (wer mietet von wem?)
- Angaben zur Mietdauer (wann beginnt das Mietverhältnis und wie lange läuft es)
- Angaben zur Kündigung (wer kann wann in welcher Form kündigen)
- Angaben zur Miethöhe und zu den Nebenkosten und Betriebskosten.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) führt die Vorschriften für Mietverhältnisse ab Paragraph 535 und Paragraph 549 auf. Das kann man auch online nachlesen: www.gesetze-im-internet.de
Besonders die Regeln zur Kündigung, zu den Betriebskosten und zu den Möglichkeiten der Mieterhöhung sind gesetzlich geregelt. Wird in einem Mietvertrag etwas vereinbart, was gegen das Gesetz verstößt, ist die Vereinbarung unwirksam.
Einen Mietvertrag sollte man immer schriftlich abschließen. Da viele Vermieter ein vorgefertigtes Mietvertragsmuster verwenden, sind in vielen Verträgen umfangreiche Klauseln z.B. zu den laufenden Instandhaltungen, zu den Schönheitsreparaturen und zur Hausordnung enthalten.
Wichtige Rechte und Pflichten aus Mietvertragsverhältnissen
Verpflichtung des Mieters, die Miete pünktlich zu zahlen
Mieten sind stets zu Beginn eines Monats fällig. Zahlt man nicht pünktlich, gerät man in Verzug. Häufig kann der Vermieter dann Verzugszinsen in Rechnung stellen. Zahlt man öfters die Miete zu spät oder nicht vollständig, kann das die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter zur Folge haben.
Verpflichtung, eine Kaution zu hinterlegen
Der Vermieter hat das Recht, vom Mieter eine Sicherheitsleistung in Form einer Mietkaution zu verlangen. Diese darf maximal die dreifache Kaltmiete betragen. Die Mietkaution muss man zu Beginn eines Mietverhältnisses zahlen.
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Sonderkonto aufbewahren. Nach Auszug aus der Wohnung, muss der Vermieter die Kaution einschließlich Zinsen dann an den Mieter wieder aushändigen, wenn dieser die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand übergeben hat.
Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen durchzuführen
Diese Verpflichtung wird regelmäßig auf den Mieter abgewälzt. Er muss spätestens beim Auszug notwendig gewordene Schönheitsreparaturen durchführen. In den Mietverträgen ist geregelt, dass dazu das Streichen von Wänden und Decken, Innentüren und Heizkörpern gehören kann.
Hier wird sich immer wieder ergiebig gestritten, denn stellt sich heraus, dass die Schönheitsklauseln in einem Mietvertrag rechtswidrig waren, so entfällt die Verpflichtung für den Mieter.
Verpflichtung, die Betriebskosten jährlich abzurechnen
Diese Verpflichtung obliegt dem Vermieter. Er hat die Betriebskosten eines Jahres sachgerecht auf den Mieter umzulegen. Dabei kommt es immer wieder zu Kostenumlagen, die nicht Sache des Mieters sind. Daher hier eine kleine Übersicht:
Betriebskosten, die vom Mieter zu tragen sind:
Alle verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser, Heizung, Strom, Müll, Treppenbeleuchtung, Treppenreinigung, Abwasser, Warmwasser, Kosten für Hausmeister und die jährliche Grundsteuer.
Nicht verbrauchsabhängige Kosten wie Kleinreparaturen, Kosten für die Ablesung von Zählerständen, Wartung von Heizungsanlage, Lift, Kamin, Abzugsrohren sind anteilmäßig auf die einzelnen Mieter einer Wohnanlage umzulegen. Dazu wird häufig die Wohnfläche im Verhältnis der Gesamtwohnfläche als Schlüssel herangezogen.
Kosten, die nicht vom Mieter zu tragen sind:
Dazu gehören die Kosten für die Hausverwaltung, Kosten für die Kontoführung und die Aufwendungen für die Rücklagen.
Ebenfalls nicht vom Mieter zu tragende Kosten sind Kosten für die Beseitigung von Mietmängeln. Dazu gehört beispielsweise Schimmel in Wohnungen und andere Defekte, sofern sie nicht durch den unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter verursacht wurden. Da hier die Zuordnung nicht immer eindeutig ist, hat man als Mieter bei Wohnungsmängeln die Pflicht, immer sofort den Vermieter zu informieren.
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