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Finanzierungsarten - welche Form der Finanzierung passt wofür?

Finanzierungsarten - welche Form der Finanzierung passt wofür?

Über diese Finanzierungsarten können Sie eine Immobilie erwerben:

  • Der Bausparvertrag

  • Das Bankdarlehen, auch Annuitätendarlehen

  • Das Versicherungsdarlehen

  • Das Fremdwährungsdarlehen
Bei der Erläuterung der einzelnen Finanzierungsarten finden Sie auch eine Kurzdiskussion von Vor- und Nachteilen.

Der Bausparvertrag

Das Prinzip:

Mehrere Menschen schließen sich zu einer Spargemeinschaft zusammen. Dadurch kommt schnell viel Kapital zusammen, welches nun als Darlehen an ein Mitglied der Spargemeinschaft ausgegeben wird. Der Darlehensnehmer kann sein Immobilienvorhaben als erster realisieren und beginnt mit der Rückzahlung, welche wieder in den Topf der Spargemeinschaft fließt. Dadurch können alle Mitglieder der Spargemeinschaft schneller ihr Immobilienvorhaben realisieren, als wenn jeder für sich selbst den ganzen Betrag ansparen müsste.

Aus diesem genossenschaftlichen Gedanken haben sich die Bausparkassen entwickelt. Für die Bausparkassen gelten sehr strenge Regeln, insbesondere, was die Kapitalverwendung betrifft. Dadurch ist das Produkt „Bausparer“ im Wesentlichen seit seiner Erfindung gleich geblieben.

Wesentliche Bestandteile eines Bausparvertrages:

  • Nach Abschluss des Bausparvertrages zahlt man regelmäßig einen Sparbeitrag in den Vertrag ein. Dieser Sparbeitrag wird verzinst.
  • Der Vertrag legt fest, welche Gesamtsumme, bestehend aus Sparbeitrag und Darlehen, die sogenannte Bausparsumme zur Verfügung stehen soll.
  • Das Darlehen wird in der Regel in gleicher Höhe auf die Ansparsumme vergeben. Spart man beispielsweise 20.000 Euro an, erhält man zusätzlich 20.000 Euro Darlehen.
  • Hat man das Ansparziel erreicht, dauert es meistens noch einige Zeit, bis das Darlehen abrufbar ist.
  • Getilgt wird das Darlehen mit einem Tilgungsbeitrag, der zwar je nach gewähltem Tarif variiert, jedoch deutlich höher ist als bei einem Bankdarlehen. Dafür ist man dann die Schuld auch schneller wieder los.
  • Bei Abschluss des Bausparvertrages wird eine Gebühr für das Darlehen fällig. Diese deckt den Verwaltungsaufwand der Bausparkasse ab.
Den Bausparvertrag bekommt man nur bei den Bausparkassen und ihren Vertriebspartnern, den Banken. Ein Grund, warum der Bausparer von vielen unabhängigen Finanzierungsvermittlern nicht empfohlen wird, hat schlicht damit zu tun, dass sie das Produkt nicht anbieten können.

In Zeiten niedriger Zinsen ist es für viele Kreditsuchende wenig attraktiv gewesen, einen Bausparvertrag abzuschließen, denn die Bankdarlehen waren von den Zinskonditionen gleich attraktiv, jedoch mit dem angenehmen Unterschied, dass die Tilgungssätze beim Bankdarlehen niedriger sind. In der Finanzkrise zeigte sich jedoch, dass die Spareinlagen bei den Bausparkassen am sichersten sind. Hier weiß man einfach, wofür die Einlagen der Sparer verwendet werden.

Die Spareinlagen bei den Bausparkassen werden fast ausschließlich an die Bausparer als Darlehen ausgegeben und dienen daher weder als Jongliermasse für internationale Investoren noch als Darlehen für wacklige Euroländer. Somit sind die Bausparkassen dank ihres klaren Geschäftsmodells auch sehr transparent.

Dies hat den Bausparkassen seit der Finanzkrise einen erhöhten Zulauf von Sparern gebracht und seitdem findet das genossenschaftliche Sparmodell auch wieder mehr Zustimmung.

Das Bankdarlehen, Immobilienfinanzierung über eine Bank

Die meisten Darlehensnehmer wollen eine selbstgenutzte Immobilie anschaffen. Dafür werden am häufigsten sogenannte Annuitätendarlehen vergeben.

Das Prinzip

  • Das Darlehen wird in gleichbleibenden monatlichen Raten zurück gezahlt.
  • Die monatliche Rate setzt sich aus dem Zins und der Tilgung zusammen. Die anfängliche Tilgung liegt bei mindestens 1% der Darlehenssumme. Weil mit jeder monatlichen Rate das
  • Darlehen abgetragen wird und die Restschuld kleiner wird, sinkt im Zeitablauf bei der monatlichen Rate der Betrag für den Zinsanteil und der Betrag für die Tilgung steigt.
  • Die Laufzeit des Darlehens und Höhe des Zinssatzes werden fest vereinbart.
Die Hausbank prüft vor Vergabe des Darlehens die Bonität des Antragstellers und bietet dann ein Darlehen mit einem Zins an, der über eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben ist. Übliche Laufzeiten sind 5, 10 oder 15 Jahre.

Neben der Bonität des Antragsstellers die unter Berücksichtigung von Einkommen, Lebenshaltungskosten, laufenden Verpflichtungen, Vermögen und Alter des Antragstellers ermittelt wird, wird auch die anzuschaffende oder zu bauende Immobilie bei der Kreditvergabe berücksichtigt. Dabei darf die Bank aber nicht den Anschaffungspreis zugrunde legen, sondern den Beleihungswert, der nach festgelegten Kriterien ermittelt wird. Der Beleihungswert darf maximal gleich hoch sein wie der Anschaffungspreis, in den meisten Fällen liegt er jedoch deutlich darunter.

Abhängig vom Beleihungswert können die Banken, unabhängig von der individuellen Bonität des Antragstellers, jedoch unter der Voraussetzung, dass die Bonität selbstverständlich ausreichend ist, in der Regel nur zwischen 60% und 80% des Beleihungswertes zu marktüblichen Zinssätzen vergeben. Da der Beleihungswert ohnehin schon geringer als der Anschaffungspreis der Immobilie ist, kann das dazu führen, das weniger als 50% der Darlehenssumme zu marktüblichen Konditionen für den Darlehensnehmer erhältlich ist.

Das verdeutlicht, dass es nur bedingt Sinn macht, über Vergleichsrechner den Anbieter mit dem günstigsten Zins herauszupicken. Denn wie viel von der benötigten Darlehenssumme tatsächlich vom Beleihungswert der anzuschaffenden Immobilie abgedeckt wird, muss die Bank erst noch ermitteln.

Bauspardarlehen contra Annuitätendarlehen, hier vereinfacht als Bankkredit bezeichnet:

  • Beim klassischen Bankkredit wird das Darlehen bei entsprechenden Voraussetzungen sofort bewilligt. Man muss nicht jahrelang vorher einen mehr oder weniger flexiblen Ansparplan bedienen.
  • Beim Bankkredit fällt die monatliche Belastung in der Regel deutlich niedriger aus als beim Bausparer.
  • Der Bausparer ist bei kleineren Darlehenssummen unter 50.000 Euro häufig günstiger und besser planbar, denn viele Banken zieren sich für so "geringe Beträge" überhaupt ein Darlehen zu vergeben, weil der Aufwand im Vergleich zum Verdienst zu gering für sie ist.
  • Bausparkunden müssen nicht befürchten, dass ihr Darlehensvertrag plötzlich bei einer anderen Bank landet, die von irgendeinem Kündigungsrecht Gebrauch macht um die Kunden zu höheren Zinszahlungen zu nötigen.
  • In Phasen fallender Zinsen profitiert der Bausparer häufig davon, dass bei seinem Sparplan höhere Zinsen für sein Sparguthaben festgeschrieben sind. In Phasen steigender Zinsen kann der Bausparer dagegen davon profitieren, dass er sich frühzeitig günstige Zinskonditionen gesichert hat.
Fazit: Beide Finanzierungsarten machen Sinn. Es kommt jedoch auf die konkrete Situation des Darlehensnehmers an.

Darlehen von einer Versicherung, das Versicherungsdarlehen

Der Unterschied zum Bankdarlehen ist hier der, das der Kreditgeber keine Bank ist und der Darlehensnehmer als Tilgungsinstrument eine Lebensversicherung in die Darlehensvergabe einbringt.

Das Prinzip

Das klassische Versicherungsdarlehen wird erst am Ende der Laufzeit getilgt. Dazu steht der Auszahlungsbetrag aus der dann fälligen Lebensversicherung zur Verfügung. Während der gesamten Laufzeit werden nur die Zinsen bezahlt. Das bedeutet, dass der Darlehensnehmer im Zeitablauf fast doppelt so viel an Zinsen zahlt, als bei einem Annuitätendarlehen. Das rechnet sich zum einen dadurch, dass die Zinsen in der Regel beim Versicherungsdarlehen niedriger sind als bei einem Bankdarlehen. Sofern es die Versicherungsgesellschaft zulässt, können Sondertilgungen vereinbart werden. Dadurch kann der Zinsaufwand gemindert werden.

Zum anderen können die Zinsen des Versicherungsdarlehens bei vermietetem Wohnungseigentum steuerlich geltend gemacht werden. Daher ist diese Darlehensart auch eher für Kapitalanleger, als für Selbstnutzer, die diesen steuerlichen Vorteil nicht haben, interessant.

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt durch das Ansparen einer Lebensversicherung. Dabei genießt der Darlehensnehmer den Versicherungsschutz aus der Police. Sollte der Darlehensnehmer während der Laufzeit sterben, wird die Lebensversicherung fällig und an die Erben ausbezahlt. Die Erben können damit das Darlehen tilgen und die Immobilie entschulden. Gerade für Familien, die nur einen Einkommensbezieher haben, bietet das Versicherungsdarlehen gegenüber den anderen Darlehensarten einen erhöhten Schutz für den Fall, dass der Ernährer verstirbt.

Ein wesentlicher Unterschied ist der Tilgungsträger, die Lebensversicherung. Für diese gibt es eine Garantieleistung und einen prognostizierten Überschuss. Den garantierten Zins muss die Versicherung zum Vertragsende auf das eingezahlte Guthaben leisten. Dagegen hängt die Zahlung eines Überschusses von der Leistung und Effizienz der jeweiligen Versicherungsgesellschaft ab.

Unser Fazit: Auf die prognostizierten Zahlungen ist seit der Finanzkrise und durch die andauernden Unsicherheiten an den Finanzmärkten sowieso kein Verlass mehr. Man sollte daher vorsichtigerweise nur die garantierte Ablaufleistung bei einer Darlehenskalkulation berücksichtigen.

Auch ein Bankdarlehen kann man mit einer Versicherung kombinieren. Dazu bieten sich z.B. eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung an.

Fremdwährungsdarlehen

Um diese Darlehensart ist es in den letzten Jahren ruhiger geworden. Für die wenigsten Darlehensnehmer macht es im aktuellen Marktumfeld noch Sinn, die Risiken und erhöhten Absicherungskosten eines Fremdwährungsdarlehens auf sich zu nehmen. Dennoch soll auch diese Finanzierungsform hier dargestellt werden. Denn Märkte ändern sich bekanntermaßen.

Das Prinzip:

Der Darlehensnehmer nimmt den Darlehensbetrag nicht in der heimischen Währung, also im Euro auf, sondern in einer fremden Währung. Am häufigsten wurden Darlehen in Schweizer Franken und in japanischem Yen vergeben.

Das Darlehen muss sodann in der fremden Währung wieder zurückgezahlt werden. Da der Darlehensnehmer jedoch Einnahmen in Euro bezieht, muss er jede zu leistende Rate in die fremde Währung umtauschen.

Weil dadurch monatliche Tauschgebühren entstehen, hat man Fremdwährungsdarlehen häufig mit einem Tilgungsträger verknüpft, z.B. mit einer Lebensversicherung oder einem Aktienfonds. Der Darlehensnehmer hat die zu leistende monatliche Tilgung in die Lebensversicherung eingezahlt und nur die zu leistenden Zinsen in der fremden Währung bedient. Das Darlehen wurde endfällig konzipiert, also erst am Ende der Laufzeit wird der Darlehensbetrag zurück gezahlt und muss dann einmalig in die fremde Währung getauscht werden.

Ein weiterer Bestandteil der Fremdwährungsdarlehen ist der, dass Zinsen kaum oder nur für kurze Zeit festgeschrieben werden. Dafür kann man fast jederzeit aus der Fremdwährung wieder in den Euro zurückwechseln, wenn sich die Konditionen ungünstig entwickeln.

Warum das Ganze?

In der Vergangenheit gab es teilweise erhebliche Zinsunterschiede bei Fremdwährungsdarlehen zum Euroraum. Die jahrelange Nullzinspolitik der japanischen Notenbank hat dazu beigetragen, dass bei unseren österreichischen Nachbarn seit dem Jahr 2000 viele Privatimmobilien in Yen finanziert wurden. Der Zinssatz lag im Schnitt bei deutlich unter 1%. Die Zinsersparnis konnte für die Währungsabsicherung und für eine höhere Tilgung genutzt werden.

Allerdings ist der Preis des Euro in Yen in letzter Zeit deutlich gefallen mit der Folge, dass sich die Zins- und Tilgungsraten verteuert haben. Wer den idealen Einstiegszeitpunkt für ein Yen-Darlehen versäumt hat, musste eine Verteuerung seines Darlehens hinnehmen, wie "die Presse", eine österreichische Tageszeitung im Januar 2012 berichtet.

Schaut man sich dazu dann noch die Yen-Entwicklung von Januar 2012 bis Mai 2012 an, (Zeitpunkt der Verfassung dieses Artikels, Anm. der Redaktion) sieht man, dass der Yen weiter starken Schwankungen ausgesetzt war. Das dürfte die Nerven der Yen-Darlehensnehmer weiter strapaziert haben.

Ein nicht zu unterschätzender Bestandteil von Fremdwährungsdarlehen besteht darin, dass der Darlehensnehmer gegenüber der Bank für das Wechselkursrisiko haftet und in eine Nachschusspflicht geraten kann. Dann muss das Darlehen aufgestockt werden. Dagegen kann man bei einer günstig verlaufenden Währungsentwicklung auch satte Währungsgewinne einstreichen, wenn man zu einem guten Zeitpunkt wieder in den Euro zurückwechselt. Hier ist das richtige "Timing" entscheidend, was jedoch nur erfahrene Anleger mit genügend Sicherheitspuffer wagen sollten.

Unser Fazit: Ein Fremdwährungsdarlehen macht Arbeit. Mit einem guten Bankberater und mit der entsprechenden Sachkenntnis kann man damit deutlich günstiger als mit herkömmlichen Darlehen finanzieren, wobei die Betonung auf "kann" liegt. Denn die damit verbundenen Risiken sind beachtlich. Wer ohnehin aktiv am Finanzgeschehen teilnimmt und die entsprechende Finanzkraft und Nervenstärke besitzt, größere Schwankungen auszusitzen, für den ist ein Fremdwährungsdarlehen eher geeignet.

Unsere Meinung: Wer sich auch dazu Gedanken macht, welche gesellschaftlichen und volkswirtschaftlichen Auswirkungen Fremdwährungsdarlehen haben können, der sollte sich besser anderen Finanzierungsarten zuwenden.






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